”Rakennusten ylläpidon välinen kuilu syvenee”

0
Käsityöläiskadulla sijaitsevassa asunto-osakeyhtiössä on meneillään iso remontti. Rakennustoimisto Albin toimitusjohtaja Olli Ihamäki (vas.) ja työnjohtaja Sam Vuorenpää (oik.) sekä Loimijoen Kiinteistökeskuksen Timo Levonen pitävät säännöllisesti työmaakokouksia.

LOIMAALAISET taloyhtiöt saavat hyvin remonttirahoitusta. Kunnossapito ja saneeraus kysyvätkin ennen kaikkea taloyhtiön halukkuutta tarttua toimeen. Paikallisten isännöitsijöiden mukaan halukkuutta löytyy, mutta tapauskohtaisesti ja harvemmin rajusti ennakoiden.

Laiskan kunnossapidon taustalta löytyy passiivinen taloyhtiö. Isännöitsijä ei aja hankkeita taloyhtiön puolesta, vaan päätökset tekee yhtiökokous.

– Joissain taloyhtiöissä on halukkuutta tason parantamiseen, joissain ei. Paikoin on ymmärretty, että asunnon myyminen on helpompaa, jos tehdään tason parannuksia, Isännöinti Tikakoski oy:n Kimmo Tikakoski kertoo.

– Teki remonttia tai ei, katse täytyisi olla aina niin sanotusti pöydän yli kauas, ei vain 1–2 vuoden päähän, Loimaan Isännöinti oy:n Ari Laaksonen muistuttaa.

Taloyhtiöiden hallituksia ei sovi kohtuuttomasti ruoskia. Remontin koordinointi käy työstä, varsinkin kun ani harvalla hallituksen jäsenellä on rakennusalan ammattitaitoa.

Loimijoen Kiinteistökeskuksen Timo Levosen mukaan monissa taloyhtiöissä otetaankin kokouspalkkiot käyttöön, kun yhteisten asioiden hoito alkaa syödä muuta elämää.

– Asiat kiertävät yleensä 2–3 yhtiökokouksessa, vaikka ne menisivät joutuisasti. Ei ole ylimitoitettua sanoa, että hallitus kokoontuu kymmeniä kertoja ja siihen työmaakokoukset ja jatkuva sähköpostiyhteydenpito päälle.

SIJOITTAJIEN omistusosuus on Loimaalla suuri. Heillä on halu pitää omaisuudestaan huoli, eivätkä isännöitsijät ole havainneet sijoittajien ja omistaja-asukkaiden välissä merkittävää kitkaa.

– Hekin tietävät, ettei asunnon arvo ainakaan nouse, jollei mitään tehdä, Tikakoski perustelee.

Lainanmaksutavoissa sen sijaan on eroa. Vuokranantajat lyhentävät verotussyistä mielellään taloyhtiölainaa, kun taas omistaja-asukkaat hakevat usein henkilökohtaista pankkilainaa, jolla kuittaavat yhtiövelkansa.

Kiinteistöliiton mukaan ennen vuotta 1980 valmistuneissa yhtiöissä lainanmaksuvaikeudet ovat lisääntyneet noin seitsemässä prosentissa taloyhtiöistä.

Loimaallakin on maksuvaikeuksien määrä on kasvanut, mutta edelleen valtaosa hoitaa velvoitteensa tunnollisesti.

– Teoreettisesti on olemassa riski, että joku jättää osuutensa maksamatta, mutta Loimaalla ongelma on todella vain teoreettinen, Levonen sanoo ja kehottaa pistämään paukut mieluummin korkosuojan pohtimiseen kuin sen murehtimiseen, jättääkö joku osakkaista rahoitusvastikkeen maksamatta.

KIINTEISTÖLIITON talous- ja rahoituskyselyn vastausten perusteella taloyhtiöissä ymmärretään ennakkovarautumisen tärkeys.

Huhtikuussa toteutettuun kyselyyn vastasi yli 3 700 taloyhtiöitä, joista kolmannes kerää etukäteen varoja tulevia korjaushankkeita varten. Yli 60 prosenttia on sitä mieltä, että taloyhtiön tulisi kerätä varoja etukäteen tulevia hankkeita varten. Varautumisesta on keskusteltu lähes 70 prosentissa taloyhtiöistä.

Loimaan Lehden haastattelemien isännöitsijöiden mukaan paikalliset pankit rahoittavat mielellään loimaalaisia taloyhtiöitä.

Rahoituksen saaminen on Loimaan Isännöinnin Laaksosen mukaan siitä nurinkurinen prosessi, että pankit myöntävät rahaa sitä mieluummin, mitä säännöllisemmin kiinteistöä on korjattu.

Ensimmäisen lainan saaminen on vaikeinta, muttei mahdotonta. Yhtiön ei tarvitse etukäteen kerätä mittavaa puskurirahastoa. Yleensä terveellä pohjalla oleva talous riittää.

– Loimaalla asunnot liikkuvat. Silloin rahoituksenkaan kanssa ei ole ongelmaa. Jotkin menevät nopeammin, joissain kestää kauemmin, mutta Loimaalla ei ole paljon tyhjiä taloja, Kimmo Tikakoski vahvistaa.

ISÄNNÖITSIJÄT painottavat kuntotutkimuksen tärkeyttä.

– On hyvä käydä lääkärillä ennen kuin menee apteekkiin, Laaksonen ja Levonen vertaavat.

Kuntotutkimus kertoo niin nykyisille kuin tuleville asukkaille, missä mennään. Tarpeiden ennakointi on tärkeää, sillä tulipalojen sammutustaktiikalla kustannukset karkaavat helposti käsistä. Tekijää ei välttämättä löydy, sillä ammattilaisten kalenterit täyttyvät hyvissä ajoin.

Kilpailutuksesta saadaan tarjoajien silmissä kiinnostavampi volyymia lisäämällä. Ryhmäkorjauksia kannattaisikin tehdä enemmän, Timo Levonen kannustaa.

– Kaunismäenkadulla on valmistelussa ryhmäkorjaushanke, jossa on kolme taloyhtiöitä ja kuusi, suurin piirtein samaan aikaan rakennettua rivitaloa. Niissä on samat korjaustarpeet: vesikatot, julkisivut, salaojat ja pihat.

Hintaa ryhmäkorjaushanke ei välttämättä pienennä, muttei myöskään kasvata. Kukin osakas vastaa vain omien neliöidensä mukaisesta kustannusvaikutuksesta.

Taloyhtiöt käyttäisivät mielellään paikallisia tekijöitä, mutta urakat menevät yleensä ulkopaikkakuntalaisille, isoille firmoille. Syyksi haastatellut mainitsevat täkäläisten tekijöiden rajalliset resurssit ja vastaavista töistä puuttuvat referenssit.

ASUNTO-OSAKKEIDEN arviointi ja myynti on kiinteistönvälittäjien hommaa. Sen verran isännöitsijät kuitenkin suostuvat hinnoittelua kommentoimaan, ettei remonttirahoja ole kovin helppo saada myyntihinnassa takaisin.

– Minun näkemykseni mukaan sillä ei ole hirveää merkitystä hintaan, myydäänkö huoneisto ennen vai jälkeen remontin. Lainasumma voi olla melkein puolet huoneiston hinnasta, jos tehdään oikein suuria remontteja. Mutta ostajalle on helpompaa, jos remontit on tehty, Tikakoski toteaa.

Levonen on samoilla linjoilla.

– Tottahan se on, ettei iso remontti nosta myyntihintaa, mutta toinen juttu on se, jääkö vaakakuppiin enää mitään, jos remontit jätetään tekemättä.

Hyvin pidetty taloyhtiö on myyntivaltti ja voi lyhentää asunnon myyntiaikaa. Eikä kysymys ole vain myynnistä. Kysymys on taloyhtiön elinkaaresta. Loimaallakin taloyhtiöt vanhenevat ja kunnossapidossa ollaan jo nyt eriydytty.

– Seuraavan kymmenen vuoden aikana jyvät erottuvat akanoista. Rakennusten ylläpidon välinen kuilu syvenee vain, ja varmaan on yhtiöitä, jotka ovat huomaamattaan valinneet sen strategian, että käyttävät taloyhtiön loppuun, Levonen suomii.

JÄTÄ VASTAUS

Please enter your comment!
Please enter your name here